KAPITAL

De la construction au déménagement, la proptech change la donne

Environ 300 entreprises développent et commercialisent des technologies pour le secteur de l’immobilier en Suisse. Comment bousculent-elles les régies et entreprises de développement? Rencontre avec ces PME helvétiques qui travaillent de concert avec les acteurs classiques, récupèrent des parts de marché ou créent de nouveaux besoins.

Une version de cet article réalisé par Large Network est parue dans PME Magazine.

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Collaboration: Erik Freudenreich

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La digitalisation de l’immobilier, accélérée par la crise sanitaire et le contexte de distanciation sociale, a mis en avant le domaine émergeant des proptech. Entrepôts pour le e-commerce, espaces de bureaux désertés par le télétravail, déménagement à la campagne, la pandémie a modifié les habitudes en matière d’immobilier. Dans le secteur de la «Property Technology», l’heure est à la consolidation selon l’analyste de Credit Suisse Fredy Hasenmaile. «Le rythme annuel des créations d’entreprises proptech ralentit et leur nombre dépasse désormais les 300 en Suisse.» Mais les technologies de ces sociétés attirent toujours plus les convoitises. Plusieurs grands groupes comme Bâloise, Mobilière ou Helvetia rachètent ou prennent des participations dans les start-ups les plus prometteuses. Ainsi, en 2020, 81% des proptech jugeaient les acteurs classiques de l’immobilier assez réceptifs ou très réceptifs à leurs solutions, contre seulement 63% un an auparavant.

Planification, financement, construction, intermédiation, gestion de portefeuilles ou des bâtiments: les entreprises proptech sont actives à tous les niveaux de la chaîne de création de valeur immobilière. Lesquelles d’entre elles ont observé un embellissement de leurs affaires durant la pandémie? Qui s’attirent les faveurs des grands groupes? Comment ces innovations sont-elles accueillies par les différentes professions de l’immobilier? Décryptage avec des entreprises et experts du milieu.

  1. Intelligence artificielle à tous les étages

Il n’y a pas si longtemps, trouver un nouveau logement passait par une prise de contact avec l’une des agences immobilières de la région de son cœur. Puis sont arrivés les premiers sites d’annonces spécialisés. Au début des années 2000, Immopool, devenu depuis Homegate, un des leaders du marché, recensait 17’000 objets. Un chiffre qui faire pâle figure avec les 140’000 annonces de logements à louer ou à acheter que l’on peut découvrir aujourd’hui sur le site de LookMove (+700%).

La start-up vaudoise, fondée en 2012, se targue de défricher cette jungle d’annonces, en réalisant une agrégation automatisée. «L’offre immobilière est fragmentée sur plus de vingt portails et des centaines de sites d’agences, explique Maxime Danibert, CEO et fondateur de Lookmove, qui emploie une vingtaine de personnes à Lausanne. Cette situation complexifie la recherche immobilière, les gens perdent du temps à parcourir de nombreux sites et ratent les bonnes affaires.»

Afin de ne pas présenter d’annonces redondantes, périmées ou incomplètes, la jeune pousse a développé des algorithmes d’analyse qui trient en continu des annonces provenant de plus de soixante sites. «Nous avons intégré 26 critères, tels que l’emplacement, le prix ou la qualité des photos, de manière à pouvoir mettre en avant automatiquement les meilleures annonces.» La start-up, qui ambitionne de s’étendre en Europe, prévoit par ailleurs une nouvelle levée de fonds pour ajouter à sa plateforme des outils destinés aux courtiers.

Couper les intermédiaires

Le recours aux nouvelles technologies permet aussi de revoir certaines manières de faire bien rodées du secteur. C’est l’ambition de l’entreprise Neho. Cette agence immobilière 2.0 propose aux particuliers de vendre leur bien en échange d’une commission fixe d’environ 10’000 francs, là où les acteurs traditionnels demandent un pourcentage de 3% du prix de vente, ce qui représente en moyenne 30 à 50’000 francs pour un appartement ou une maison individuelle. «Notre offre est partie d’un triple constat: l’apparition des portails en ligne a fait dégringoler la valeur ajoutée des agences, l’avènement des outils de gestion de la relation client (CRM) a permis de grandement simplifier le travail des courtiers, et enfin les prix ont doublé, voire triplé ces vingt dernières années, alors que le taux des commissions est resté le même», avance Eric Corradin, CEO et cofondateur de Neho.

Un modèle d’affaires rendu possible par un recours accru aux outils digitaux, qui permettent d’automatiser certaines tâches chronophages. «L’ensemble du processus de vente se déroule via notre plateforme développée en interne, ce qui permet au propriétaire-vendeur de suivre l’évolution de sa vente et le travail du courtier.» L’entreprise a également mis en place un système de visite virtuelle, dans le but de mieux qualifier les acheteurs potentiels. Enfin, 90% des visites physiques sont effectuées directement par le propriétaire, la présence du courtier étant facturé en sus.

Lancée en février 2018 avec quatre collaborateurs, la plateforme vaudoise emploie aujourd’hui plus de 60 personnes dans toute la Suisse et a enregistré sa millième transaction courant avril, pour un total de valeur de transactions de plus d’un milliard de francs. Elle a enregistré une croissance de 150% entre 2019 et 2020, et prévoit une progression identique cette année.

Une progression qui fait grincer les dents de la concurrence établie. «La commission d’agence représentait jusqu’ici une véritable poule aux œufs d’or, beaucoup de courtiers finançant le reste de leurs activités grâce à elle, souligne le directeur de Neho. Depuis notre lancement il y a trois ans, nous n’avons observé que très peu de réaction de leur part, ce qui est une chance pour nous, car il existe une réelle attente du marché et nous sommes les seuls à même d’y répondre.»

  1. Investissements revisités

La technologie transforme aussi la manière d’investir dans la pierre. Ainsi, la plateforme genevoise Foxstone fait figure de pionnière dans l’investissement participatif immobilier en Suisse romande. Elle propose de devenir copropriétaire d’immeubles résidentiels, avec un apport minimum de 10’000 francs, et revendique à l’heure actuelle plus de 11’000 particuliers séduits par sa proposition. La société SwissLending, basée à Genève, utilise elle aussi le principe du financement participatif, mais s’est spécialisée dans le prêt pour les professionnels de l’immobilier.

De nouveaux outils apparaissent aussi pour aiguiller les promoteurs ou les régies dans leurs prochains coups de pioche. Exemple avec l’outil de prospection numérique développé par la start-up genevoise Popety.io. Son principe? Établir une cartographie de l’ensemble des parcelles constructibles de Suisse. «Les promoteurs font aujourd’hui face à une pénurie de terrains constructibles, particulièrement sur l’arc lémanique, dit Thibault Clement, CEO de Popety. Une situation qui s’est accentuée avec l’adoption de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, qui encourage à exploiter les réserves à bâtir dans les zones déjà densifiées.»

L’outil développé par Popety.io agrège les données issues de différents registres communaux, cantonaux ou fédéraux. Celles-ci sont ensuite analysées automatiquement pour donner une note à chaque parcelle, en fonction de de son potentiel de développement. «En discutant avec nos clients, nous nous sommes rendus compte que la révolution digitale n’avait pas encore eu lieu au début de la chaîne.» Le service est proposé sous forme d’abonnements compris entre 500 et 1900 francs suivant le volume d’analyses souhaité, et compte aujourd’hui une trentaine de clients, un nombre doublé depuis l’automne.

«L’exploitation des données est devenue un enjeu fondamental pour le secteur», remarque Marilyne Pasquier, professeure à la Haute école de gestion Fribourg et responsable de l’observatoire logement et immobilier Fribourg. Ce projet, financé par une association, développe un système d’information de référence sur le marché du canton. «Mais ces données doivent être fiables pour pouvoir être employées à bon escient. Dans cette optique, je pense que les informations provenant directement des acteurs du terrain sont la meilleure option, même si certaines d’entre elles sont difficiles à collecter.»

  1. Un agent immobilier virtuel?

Assister les régies immobilières dans leur travail de location et de vente constitue un grand pan du secteur proptech en Suisse. Selon «PropTech Map Switzerland», plus de 30% des entreprises se placent dans les catégories Marketplace/plateforme, Vente ou Location. C’est le cas de la société fribourgeoise homePad dont la solution est utilisée par 5000 utilisateurs dans quatre pays d’Europe. «Dès sa phase pilote en 2013, notre logiciel a été développé de concert avec plusieurs sociétés romandes, explique le directeur et fondateur Betim Shkodra. Nous accompagnons désormais 1’580 clients, de la petite régie qui se lance dans la gestion locative à des groupes comme Comptoir Immobilier ou Pilet & Renaud par exemple.»

Le logiciel homePad One digitalise les processus de gestion locative, à l’entrée et à la sortie du bien. Sur une tablette, le collaborateur d’une régie remplit l’état des lieux d’entrée. Il lui est aussi possible d’enregistrer un inventaire du mobilier pour les meublés. A la remise du bail, il peut comparer automatiquement les changements survenus dans l’appartement en mettant à jour l’état des lieux numérique, mais aussi faire signer une convention de sortie ou chiffrer les dégradations. «En 2013, on a dû ‘évangéliser’ cette digitalisation aux régies, se rappelle Betim Shkodra. Il fallait les convaincre de l’intérêt du logiciel pour améliorer leurs processus internes et réduire les risques de litiges.»

La société a étendu ses activités en France après deux ans d’existence, puis en Belgique et au Luxembourg. Désormais, elle est confrontée à une dizaine de concurrents en Europe. «Notre atout par rapport à la concurrence est d’investir beaucoup dans l’innovation et la R&D, explique le directeur. Nous proposons un document PDF qui centralise toutes les informations et peut contenir des dizaines de photos. Il respecte les exigences légales du lieu où il est établi et peut être signé sur place par les parties prenantes, même hors-ligne. En outre, nous offrons un accompagnement au changement avec deux formateurs qui organisent des webinaires pour former les collaborateurs.» Au total, plus d’un million de documents légaux numériques ont été établis depuis la création de homePad.

L’entreprise de 20 collaborateurs vient de lancer un deuxième produit, homePad Resolve. «Il s’agit cette fois-ci de couvrir toute la période d’occupation du logement, précise le directeur. Les occupants peuvent envoyer une demande concernant leur location et un ticket envoyé à la régie s’ouvre sur la plateforme. Cette tâche est ensuite gérée de manière collaborative sur un seul canal. Les prestataires peuvent par exemple y déposer un devis en cas de panne.» La PME applique un modèle mixte pour ces deux produits: un tarif pour chaque rapport établi ou objet géré qui décroit en fonction de l’abonnement choisi (plus celui-ci a une durée longue, moins le coût par unité est élevé).

Digitaliser les processus

Arnaud Turrettini, administrateur de Bory Immobilier à Genève, travaille avec une autre entreprise du secteur en Suisse romande: Tayo Software. Implantée sur le campus de l’EPFL depuis 2017, elle se consacre à mettre en lien locataires, gérants et fournisseurs, et ce, pour le compte d’une vingtaine de régies suisses. «Nous avons été impliqués dans le projet depuis ses débuts, qui a débouché chez nous sur la création de Bory Live. Dans cette application, les locataires déposent directement leurs demandes, qui peuvent ainsi être traités par la régie, mais aussi directement transférées à d’éventuels prestataires de service.» La gérance de 65 employés, qui disposait déjà d’un portail pour les propriétaires, est satisfaite de cette digitalisation. Elle y voit un gain de temps pour ses collaborateurs, qui s’épargnent des mails et téléphones. «La clientèle veut aussi communiquer plus facilement avec nous.» L’administrateur indique toutefois qu’il veille toujours au rapport coût-bénéfice de ces technologies. «D’autres tentatives, dont un système de chatbot, n’ont à l’inverse pas été concluantes et nous les avons arrêtées.»

Etant donné le coût élevé de certaines solutions, mieux vaut cibler les tâches à digitaliser, abonde Frédéric Dovat, secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse). Selon lui, que ce soit pour un état des lieux, la présentation du portfolio avec des visites virtuelles, un état locatif, la gestion d’un bien, les technologies permettent de gagner du temps dans le traitement des tâches répétitives ou administratives. Elles permettent aussi d’uniformiser certaines informations. «Tous ces outils ne remplaceront toutefois jamais l’être humain. Il y aura toujours des tâches à haute valeur ajoutée demandant des connaissances pointues (économiques, juridiques, politiques, etc.), mais aussi un savoir-faire en matière d’interactions humaines, par exemple pour régler un conflit de voisinage.»

  1. De l’autofinancement au rachat par un groupe

A l’image des deux fondateurs de homePad, qui se sont servis de leurs fonds propres pour démarrer leur aventure, les trois quarts des sociétés proptech (74%) sont encore financés par les créateurs et associés de l’entreprise. «Contrairement à l’industrie qui requière des équipements coûteux, un bureau et un ordinateur suffisent généralement pour se lancer», précise Fredy Hasenmaile de Credit Suisse, qui a déjà réalisé trois études sur ce secteur depuis 2017. La famille et les amis aident au financement de 5% des sociétés, les business angels dans 6% des cas et des entreprises bien établies dans 10% des cas. Les 5% restants reçoivent des fonds de banques, de spécialistes du capital risque ou autres.

Le secteur de la «property technology» intéresse depuis plusieurs années des groupes cherchant à construire un écosystème autour de leurs produits et services de base. En Suisse, c’est en particulier le cas des compagnies d’assurances. La Mobilière, qui tente de créer un écosystème «location, achat, logement», a par exemple pris des participations en 2019 dans Garaio, éditeur bernois de logiciels de gestion immobilière. Helvetia et Swiss Life ont fait de même, en finançant PriceHubble, une entreprise zurichoise spécialisée dans le Big Data et l’intelligence artificielle pour les marchés immobiliers.

La Bâloise a suivi la même logique avec l’acquisition de Movu en 2017. Cette entreprise qui réalise environ un cinquième de ses activités en Suisse romande est la plus grande plateforme de déménagement de Suisse, selon Nicole Hess, porte-parole du groupe d’assurances. Plus de 40’000 personnes l’ont déjà utilisée pour comparer les offres de déménageurs et d’équipes de nettoyage, et les réserver en ligne. «Movu simplifie cette démarche pour ses clients et apporte de la transparence au marché suisse du déménagement», relève la chargée de communication. La PME de 40 employés tire ses profits de commissions prélevées sur les gains des déménageurs.

Avec l’acquisition de Movu ou des prises de participation dans Bubble Box (blanchisserie), Houzy (agrégateur de services pour propriétaires privés), Devis.ch (plateforme dédiée aux prestations d’artisanat et de nettoyage) et Batmaid (ménage), Bâloise construit un écosystème autour de la maison baptisé «Home». «Nous élargissions le spectre classique de La Bâloise avec de nouveaux services autour de la maison et de l’habitat, explique Dominik Hug, responsable de cet écosystème. Movu a permis à La Bâloise d’entrer dans ce nouvel univers, d’accéder à de nouveaux contacts clients et au know-how de la start-up dans l’établissement de telles plateformes numériques. Pour l’assureur, le déménagement constitue un moment idéal pour proposer une assurance ménage. Quant à Movu, elle profite de la notoriété de La Bâloise et de sa grande base de clients ainsi que de l’infrastructure d’un grand groupe, par exemple pour son accounting ou ses RH.» Le groupe ne communique aucun chiffre sur les rachats ou les chiffres d’affaires des start-up qu’elle a intégrées ou soutenues.

Trois raisons principales justifient l’intérêt d’entreprises bien établies pour des proptech, selon Fredy Hasenmaile de Credit Suisse: «Soit il s’agit d’un bon investissement pour elles, soit elles souhaitent créer une sorte de one-stop-shop où les consommateurs se sentent bien servis, soit leur cœur de métier est très similaire et elles veulent avoir accès à la technologie de la start-up.»

  1. Le télétravail modifie les besoins

La pandémie a inégalement touché les proptech. Les entreprises basant leurs modèles d’affaires sur les déménagements, la location et la vente ont observé, pendant le confinement, un recul ou bien une augmentation moins forte que prévu de leurs revenus ou de leur nombre de clients. C’est le cas de homePad qui a enregistré une croissance annuelle moyenne de 30% de son chiffre d’affaires jusqu’en 2019, puis de seulement 10% environ en 2020. Toutefois, l’intérêt des entreprises et des clients finaux pour des solutions digitales a tendance à augmenter, ce qui pourrait être de bon augure à moyen terme. «La population, durant la pandémie, doit effectuer davantage de tâches en ligne. Il y a ainsi une plus grande acceptation des produits digitaux qui pourrait bénéficier aux modèles d’affaires des proptech, relève Dominik Hug de la Bâloise. Même s’il est encore trop tôt pour dire si cela entrainera un boom des déménagements, la population suisse a aussi réalisé l’importance du bien-être à la maison ainsi que dans les environs de son logement.»

Certaines sociétés ont vu une hausse de leurs activités, notamment en lien avec la forte augmentation du télétravail ces douze derniers mois. «Tout à coup le bureau, cette chose que l’on croyait indispensable, du CEO à l’employé, ne l’était plus, analyse Stève Cattin, responsable marketing de Locatee, un outil d’analyse de données sur l’occupation des espaces de travail. Même les entreprises réticentes à la base, comme les banques, ont vu que le home office marchait. Elles ont commencé à s’interroger sur combien d’espaces allaient leur être nécessaires, pour quelles tâches, à quels moments, etc. Tout ce débat a profité à Locatee et à toute société proposant des solutions d’optimisation des bureaux.»

Le bureau ne devrait pas disparaitre pour autant selon Stève Cattin, mais il s’agira certainement à l’avenir d’une combinaison. «Il y aura un peu de travail à la maison, au coworking, au bureau, au café, etc. Se rassembler au bureau restera important pour créer de la valeur, de la communauté, mais il faudra aussi de la flexibilité.». Les grands sièges sociaux en centre-ville pourraient laisser la place à plus de bureaux satellites selon lui. «On peut imaginer aussi rediriger les flux en cas de grandes affluences vers un coworking par exemple.»

La start-up de Zurich recueille des informations pour aider les sociétés de plus de 5’000 employés à optimiser leurs espaces de bureau, comme Swiss Re, Zurich Assurance, La Poste ou UPC. «On livre des données à ces entreprises afin qu’elles prennent leurs décisions en toute connaissance de cause. C’est ensuite à elles de faire l’arbitrage entre des intérêts politiques, financiers, humains, etc.» Concrètement, Locatee, qui se décrit comme une sorte de «Google Analytics des portfolios d’immeubles», utilise l’infrastructure sans fil existante pour suivre en temps réel l’occupation des locaux. «Nos concurrents effectuent plutôt cela à l’aide de comptages manuels (des étudiants comptent toutes les heures les employés présents pendant une semaine par exemple) ou à l’aide de capteurs installés spécifiquement.»

La société créée en 2015 vient d’ouvrir une antenne à New York et a levé, au printemps 2020, quatre millions de dollars. Elle emploie désormais 56 collaborateurs. Stève Cattin ne donne pas de chiffres concrets sur l’expansion de Locatee en période de pandémie. «Une grande entreprise pharmaceutique qui testait notre technologie sur deux ou trois de ses immeubles l’a toutefois étendue à l’entier de ses espaces de travail dans le monde, multipliant par un facteur 100 les surfaces analysées par Locatee.» La start-up ambitionne de mesurer 10’000 bâtiments d’ici quatre ans et de s’étendre en Asie-Pacifique d’ici deux ans. «Nous ne visons pas la rentabilité pour l’instant, la priorité va à l’investissement pour réussir à capturer le marché et à devenir un des leaders mondiaux du domaine.»