{"id":3714,"date":"2012-07-25T17:52:46","date_gmt":"2012-07-25T15:52:46","guid":{"rendered":"http:\/\/www.largeur.com\/?p=3714"},"modified":"2012-07-26T16:32:13","modified_gmt":"2012-07-26T14:32:13","slug":"immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/largeur.com\/?p=3714","title":{"rendered":"Les Suisses malins ach\u00e8tent \u00e0 Berlin"},"content":{"rendered":"

\"large270712.jpg\"L\u2019acquisition a mis un formidable coup de projecteur sur le march\u00e9 de l\u2019immobilier berlinois. D\u00e9but 2007, Brad Pitt et Angelina Jolie, le couple de plus courtis\u00e9 d\u2019Hollywood, s\u2019offrent un loft de 600 m2 dans le quartier de Mitte, non loin d\u2019Alexanderplatz, c\u0153ur de l\u2019ex-Berlin-Est et haut lieu de l\u2019architecture socialiste de l\u2019\u00e9poque. Le signal est clair: la valeur de l\u2019immobilier dans la capitale allemande, depuis longtemps maintenue \u00e0 un niveau plancher en raison d\u2019une \u00e9conomie locale dans un \u00e9tat d\u00e9plorable, pourrait bien d\u00e9coller face \u00e0 la popularit\u00e9 grandissante dont jouit la ville en tant que centre artistique, intellectuel et politique.<\/p>\n

\u00abBerlin est devenu depuis quelques ann\u00e9es la cible pr\u00e9f\u00e9r\u00e9e des investisseurs immobiliers en Allemagne et l\u2019une des plus importante en Europe\u00bb, explique Martin Bernhard, analyste immobilier au Credit Suisse. Sans surprise, les prix des appartements ont augment\u00e9. Ceux des quartiers les mieux cot\u00e9s comme Mitte ou Prenzlauer Berg ont bondi d\u2019environ 20% entre 2007 et 2011, selon le Credit Suisse. A Mitte en particulier la demande a explos\u00e9: le bureau local du g\u00e9ant de l\u2019immobilier Engel & V\u00f6lkers a enregistr\u00e9 12’000 recherches d\u2019appartements l\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re, contre seulement 3’000 nouvelles constructions de logements et un taux de rotation dans les anciens b\u00e2timents clairement insuffisant pour satisfaire les clients. Encore sous pression, les prix ont progress\u00e9 de 5% au premier trimestre 2012 seulement. Certaines rues pris\u00e9es comptent d\u00e9sormais des penthouses \u00e0 15’000 euros le m\u00e8tre carr\u00e9. Plus au sud, le quartier populaire de Kreuzberg n\u2019a pas non plus \u00e9t\u00e9 \u00e9pargn\u00e9 par cette hausse, selon Tamara Lee, qui vient d\u2019y acqu\u00e9rir un logement et continue de sonder les offres pour des amis \u00e9trangers: \u00abJ\u2019ai visit\u00e9 des deux pi\u00e8ces \u00e0 55’000 euros en septembre dernier, raconte cette ancienne Lausannoise. Aujourd\u2019hui, de tels appartements atteignent facilement 70’000 euros.\u00bb<\/p>\n

Dans un tel contexte, vaut-il encore la peine d\u2019acheter? \u00abIl n\u2019y aucune raison de penser que la pression sur les prix va diminuer dans les deux \u00e0 trois prochaines ann\u00e9es\u00bb, r\u00e9pond Martin Bernhard, qui avance diff\u00e9rents arguments: \u00abContrairement \u00e0 d\u2019autres grandes capitales, Berlin n\u2019a pas connu de boom de l\u2019immobilier dans les ann\u00e9es 2000. Les prix sont encore extr\u00eamement bas en comparaison avec des villes comme Paris ou Londres, o\u00f9 les appartements dans le segment haut de gamme sont en moyenne quatre \u00e0 cinq fois plus chers.\u00bb M\u00eame en tenant compte des diff\u00e9rences de salaires dans ces m\u00e9tropoles, Berlin reste de loin la meilleure march\u00e9, poursuit le sp\u00e9cialiste: \u00abLe rapport entre les prix et le revenu moyen fr\u00f4le encore le plancher, ce qui indique une grande accessibilit\u00e9 \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 et un fort potentiel de croissance. Pour atteindre la moyenne europ\u00e9enne, les prix ont encore une marge de 10 \u00e0 20%.\u00bb<\/p>\n

Des jeunes Suisses investissent<\/strong><\/p>\n

Lors de ses visites d\u2019appartements \u00e0 Kreuzberg, o\u00f9 cohabitent immigr\u00e9s turcs, artistes et jeunes professionnels branch\u00e9s, Tamara Lee observe la tr\u00e8s forte demande pour des appartements bon march\u00e9: \u00abNous sommes souvent 20 \u00e0 30 personnes \u00e0 visiter les lieux en m\u00eame temps. Il s\u2019agit avant tout des jeunes voulant profiter des derni\u00e8res opportunit\u00e9s. Le plus \u00e9tonnant, c\u2019est que ces gens n\u2019ont \u00e0 premi\u00e8re vue pas un profil de propri\u00e9taire immobilier. Pour sch\u00e9matiser, ils viennent casque \u00e0 v\u00e9lo sous le bras, avec des jeans trou\u00e9s et des Converse aux pieds.\u00bb <\/p>\n

Fraichement dipl\u00f4m\u00e9 de l\u2019ECAL, Fabien Gehrig, 24 ans, a d\u00e9cid\u00e9 d\u2019investir son compte d\u2019\u00e9pargne dans un pied-\u00e0-terre \u00e0 Berlin — un bien qu\u2019il ne pourrait en aucun cas s\u2019offrir en Suisse. Ce r\u00e9sident lausannois conna\u00eet d\u00e9j\u00e0 bien la ville et ses clubs r\u00e9put\u00e9s, o\u00f9 il exerce r\u00e9guli\u00e8rement une activit\u00e9 de DJ en \u00abgroovy techno\u00bb. Lui et deux amis suisses avec lesquels il s\u2019est associ\u00e9 pour cet achat viennent de rep\u00e9rer un deux pi\u00e8ces enti\u00e8rement remis \u00e0 neuf, situ\u00e9 au c\u0153ur de Kreuzberg. \u00abNous comptons louer une des chambres en permanence \u00e0 des touristes et utiliser l\u2019autre pour nos s\u00e9jours \u00e0 Berlin. A plus long terme, je pourrais bien imaginer m\u2019y installer.\u00bb<\/p>\n

Outre la s\u00e9duction qu\u2019exerce la vie culturelle de la ville sur les \u00e9trangers, l\u2019apport de capitaux externes est \u00e9galement favoris\u00e9 par des taux de change attractifs et une forte reprise \u00e9conomique. L\u2019Allemagne fait figure de havre de s\u00e9curit\u00e9 dans une Europe au bord du pr\u00e9cipice. Certes, le taux de ch\u00f4mage \u00e0 Berlin demeure le double du taux national (12,2% contre 6,7%), mais il a enregistr\u00e9 une importante baisse ces derni\u00e8res ann\u00e9es, annon\u00e7ant une hausse des loyers et donc des revenus locatifs. L\u2019emploi est soutenu par un secteur des services qui progresse notamment sous l\u2019impulsion de l\u2019industrie cr\u00e9ative et du tourisme. Ce dernier est pass\u00e9 du simple au double depuis 2003, revalorisant au passage les arcades commerciales du centre-ville.<\/p>\n

Des risques limit\u00e9s<\/strong><\/p>\n

Et ce n\u2019est pas tout: l\u2019Allemagne jouit de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat avantageux, qui ont diminu\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es. \u00abLes taux hypoth\u00e9caires sont de l\u2019ordre de 3 \u00e0 5%, explique Desiree Leinenbach, agent immobili\u00e8re ind\u00e9pendante \u00e0 Berlin. Mais il peut s\u2019av\u00e9rer difficile d\u2019obtenir une hypoth\u00e8que lorsqu\u2019on ne r\u00e9side pas dans le pays. D\u00e8s que le montant d\u00e9passe 100’000 euros, les banques veulent absolument s\u2019assurer de la solvabilit\u00e9 du client.\u00bb Fabien Gehrig, malgr\u00e9 sa double nationalit\u00e9 suisse et allemande, a rencontr\u00e9 ce probl\u00e8me lors de sa recherche de financement: \u00abDeutsche Bank avait d\u2019abord accept\u00e9 mais s\u2019est r\u00e9tract\u00e9e au dernier moment. Nous avions pr\u00e9vu un apport en fonds propres de 48’000 euros \u00e0 trois personnes pour un appartement \u00e0 160’000 euros. Je ne pense pas que mon statut d\u2019ind\u00e9pendant les ait rassur\u00e9s… Nous allons continuer \u00e0 chercher.\u00bb Tamara Lee s\u2019est elle aussi vue refuser un pr\u00eat pour son logement, qui co\u00fbtait 82’000 euros. \u00abJ\u2019ai finalement tout pay\u00e9 d\u2019un coup, ce qui n\u2019est pas forc\u00e9ment avantageux du point de vue des imp\u00f4ts. En comptant les diff\u00e9rentes taxes, les frais de notaire, les frais d\u2019agent et les d\u00e9penses annexes, mon investissement a atteint 97’000 euros.\u00bb<\/p>\n

Quant aux risques financiers de devenir propri\u00e9taire, ils paraissent assez limit\u00e9s, selon Martin Bernhard de Credit Suisse: \u00abJe ne vois pas vraiment de danger \u00e0 court terme. Le ch\u00f4mage se r\u00e9duit et la demande de location est tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9e. Il n\u2019y a pas non plus de signe de surchauffe au niveau de la construction. Les rendements locatifs tournent autour de 4 \u00e0 5%. Le risque principal reste que l\u2019Allemagne subisse un fort ralentissement \u00e9conomique en raison de la crise europ\u00e9enne.\u00bb Desiree Leinenbach pr\u00e9vient quant \u00e0 elle qu\u2019il ne faut pas se tromper d\u2019emplacement: \u00abLes quartiers du nord de la ville perdent en attractivit\u00e9, surtout avec la fermeture pr\u00e9vue de l\u2019a\u00e9roport de Tegel. A Wedding on a m\u00eame vu des prix reculer. Il faut plut\u00f4t se concentrer sur le sud, qui gagne en popularit\u00e9, notamment avec la reconversion du vieil a\u00e9roport de Tempelhof en immense parc. A Neuk\u00f6lln, ces derniers mois les prix ont explos\u00e9.\u00bb <\/p>\n

L\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re, Tamara Lee prenait son achat comme un pur investissement. Tomb\u00e9e sous le charme de Berlin, elle a finalement d\u00e9cid\u00e9 de s\u2019y installer. Pour elle, la situation est claire: \u00abIl faut acheter maintenant et vite. Pas dans deux ans. Les prix montent, montent, montent.\u00bb Brad et Angelina n\u2019ont sans doute pas d\u00fb s\u2019attarder sur les aspects financiers au moment de s\u2019offrir leur loft. Mais d\u2019ici quelques ann\u00e9es, leurs h\u00e9ritiers pourraient \u00eatre surpris par la valeur de ce bien immobilier…
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\u00abPrendre un agent est imp\u00e9ratif\u00bb<\/strong><\/p>\n

Tamara Lee conna\u00eet bien l\u2019immobilier berlinois. N\u00e9e \u00e0 Lausanne, cette Irlandaise d\u2019origine qui a travaill\u00e9 plusieurs ann\u00e9es dans la finance \u00e0 Gen\u00e8ve se voit retirer son permis C lorsqu\u2019elle d\u00e9cide de s\u2019installer \u00e0 Saint-P\u00e9tersbourg pour une dur\u00e9e de cinq ans. Ayant r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 son deuxi\u00e8me pilier, la femme de 37 ans veut alors investir son argent intelligemment. Au moment o\u00f9 le taux de change avec l\u2019euro atteint son niveau le plus bas en septembre dernier, un appartement \u00e0 Berlin, une ville qu\u2019elle appr\u00e9cie \u00abpour son juste milieu entre ordre germanique et bouillonnement artistique\u00bb, lui semble un choix id\u00e9al. \u00abJ\u2019ai commenc\u00e9 par parcourir les plus gros sites d\u2019annonces comme Immobilienscout24.de<\/a> et Immowelt.de<\/a> mais la recherche depuis la Russie s\u2019est vite r\u00e9v\u00e9l\u00e9e compliqu\u00e9e. A Berlin les propri\u00e9taires ne peuvent pas directement \u00eatre contact\u00e9s. La recherche passe par les agences, qui demandent \u00e0 chaque fois de prouver sa solvabilit\u00e9.\u00bb <\/p>\n

Pour l\u2019aider \u00e0 trouver la perle rare, elle d\u00e9cide de faire appel \u00e0 une agente ind\u00e9pendante connaissant bien les astuces du march\u00e9 local. \u00abCela a \u00e9t\u00e9 un choix d\u00e9cisif, souligne-t-elle. Cette personne a fait un boulot remarquable. Elle s\u2019est battue pour ce mandat et m\u2019envoyait r\u00e9guli\u00e8rement des photos et des vid\u00e9os des appartements qu\u2019elle passait en revue. Au total, je suis venue en visiter 16 en personne avant de me d\u00e9cider pour un deux pi\u00e8ces enti\u00e8rement r\u00e9nov\u00e9. Je ne voulais pas devoir r\u00e9parer quoi que ce soit, ce qui arrive souvent lorsqu\u2019on acquiert un appartement ancien \u00e0 Berlin.\u00bb
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Une version de cet article est parue dans PME Magazine.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Un appartement dans un quartier branch\u00e9 de la capitale allemande co\u00fbte encore quatre fois moins cher qu’\u00e0 Londres. Mais ces prix imbattables commencent \u00e0 gonfler sous la pression d\u2019une forte demande. Le bon moment pour acheter.<\/p>\n","protected":false},"author":19858,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-3714","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-kapital","kapital"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/3714","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/19858"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=3714"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/3714\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=3714"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=3714"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=3714"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}