{"id":12430,"date":"2021-12-20T22:52:02","date_gmt":"2021-12-20T21:52:02","guid":{"rendered":"https:\/\/largeur.com\/?p=12430"},"modified":"2021-12-20T18:09:49","modified_gmt":"2021-12-20T17:09:49","slug":"immobilier-3","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/largeur.com\/?p=12430","title":{"rendered":"Acheter ses locaux, une bonne strat\u00e9gie pour les PME?"},"content":{"rendered":"<p>Une version de cet article r\u00e9alis\u00e9 par Large Network est parue dans\u00a0<a href=\"https:\/\/www.pme.ch\/\" rel=\"noopener noreferrer\">PME Magazine<\/a>.<\/p>\n<p>_______<\/p>\n<p>\u00abNos liquidit\u00e9s se sont transform\u00e9s en bien immobilier.\u00bb Dans une formule toute simple, Fr\u00e9d\u00e9ric Juillerat r\u00e9sume l\u2019op\u00e9ration immobili\u00e8re r\u00e9alis\u00e9e par TSM, la compagnie d\u2019assurances de 70 employ\u00e9s bas\u00e9e \u00e0 La Chaux-de-Fonds dont il est le directeur financier. En achetant l\u2019immeuble contigu \u00e0 celui qui lui appartenait historiquement, TSM b\u00e9n\u00e9ficie de l\u2019espace suppl\u00e9mentaire dont elle avait besoin et a pu rester dans son quartier d\u2019origine. Afin de rentabiliser une partie de la surface qu\u2019elle n\u2019utilise pas aujourd\u2019hui, TSM la loue au-travers d\u2019une g\u00e9rance qui s\u2019occupe d\u00e9j\u00e0 de son immeuble de rendement. L\u2019entreprise ne souhaite cependant pas acheter les locaux de ses antennes commerciales de Zurich, Lausanne et Gen\u00e8ve, qui vont rester en location. \u00abMalgr\u00e9 l\u2019attractivit\u00e9 de la pierre comme une valeur relativement s\u00fbre dans un march\u00e9 financier difficile, notre situation ne justifie pas l\u2019acquisition de locaux plus petits, abritant des \u00e9quipes de cinq \u00e0 vingt personnes\u00bb, explique Fr\u00e9d\u00e9ric Juillerat.<\/p>\n<p>La pand\u00e9mie et ses transformations \u00e9conomiques inh\u00e9rentes modifient l\u2019immobilier commercial. En 2020 d\u00e9j\u00e0, l\u2019offre de surfaces de bureau avait fait un bond de 23%, selon une \u00e9tude de CSL Immobilien Markt. Certains entrepreneurs r\u00eavent de changer de locaux. Mais faut-il louer ou est-ce le moment d\u2019acheter?<\/p>\n<p><strong>Un investissement qui reste attrayant <\/strong><\/p>\n<p>A l\u2019instar de l\u2019entreprise de La Chaux-de-Fond, les avantages li\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de son b\u00e2timent d\u2019exploitation restent attrayants. Pour un chef d\u2019entreprise, c\u2019est tout d\u2019abord une mani\u00e8re d\u2019assurer sa retraite. Et il peut y avoir des motifs d\u2019ordre sentimental, un int\u00e9r\u00eat pour un lieu ou un b\u00e2timent pr\u00e9cis li\u00e9 sp\u00e9cifiquement \u00e0 l\u2019activit\u00e9 de l\u2019entreprise.<\/p>\n<p>\u00abL\u2019acquisition de petites surfaces de moins de 1\u2019500 m2 ne fait pas sens, hormis pour des motifs \u00e9motionnels \u00bb, estime Amine Hamdani, administrateur de l\u2019agence d\u2019immobilier d\u2019entreprise CBRE \u00e0 Gen\u00e8ve. \u00abPrenons le cas d\u2019une \u00e9tude d\u2019avocats dont le rendement de l\u2019activit\u00e9 juridique serait sup\u00e9rieur \u00e0 10%. Pour acheter ses locaux, de 500m2 par exemple, elle devrait immobiliser une part importante de ses fonds propres. Le rendement th\u00e9orique de location ne d\u00e9passerait pas 2,5 \u00e0 3,5% au maximum, si le bureau est situ\u00e9 au centre-ville et il serait ensuite difficilement revendable, car acquis en propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tage. La capacit\u00e9 d\u2019emprunts futurs de l\u2019entreprise aura alors fondu.\u00bb<\/p>\n<p>\u00abUne acquisition immobili\u00e8re par une PME prend tout son sens pour une surface vacante ou partiellement vacante de 2000 m2 au moins\u00bb, estime Amine Hamdani. L\u2019entrepreneur peut alors utiliser son activit\u00e9 op\u00e9rationnelle comme levier d\u2019affaires immobili\u00e8res. Il acqui\u00e8re le b\u00e2timent vide, cr\u00e9e sa soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re, installe son entreprise dans ses nouveaux locaux et entre en contrat de bail avec sa fonci\u00e8re. En l\u2019occupant, il ajoute de la valeur au b\u00e2timent. Il peut ensuite revendre son immeuble \u00e0 un investisseur institutionnel, en cession-bail, c\u2019est-\u00e0-dire en devenant locataire de son b\u00e2timent aupr\u00e8s du nouvel acqu\u00e9reur. C\u2019est ce qu\u2019a fait la banque Pictet en janvier dernier avec son si\u00e8ge genevois de la route des Acacias. L\u2019entreprise d\u00e9gage ainsi des fonds et am\u00e9liore sa capacit\u00e9 future d\u2019endettement. \u00abUne telle op\u00e9ration peut rapporter jusqu\u2019\u00e0 un tiers de la valeur du bien\u00bb, estime l\u2019administrateur de CBRE.<\/p>\n<p>Pour les secteurs de l\u2019industrie et de l\u2019artisanat, l\u2019id\u00e9al reste certainement de construire en droit de superficie dans les zones industrielles en d\u00e9veloppement, explique Jean-Manuel Mourelle, attach\u00e9 de direction \u00e0 la Fondation pour les terrains industriels de Gen\u00e8ve. Le terrain est alors lou\u00e9 \u00e0 long terme, ce qui \u00e9vite une immobilisation de capital sur le foncier, tandis que le b\u00e2timent est construit en propri\u00e9t\u00e9 propre. \u00abIl y a l\u00e0 des possibilit\u00e9s de b\u00e2tir en fonction de ses besoins sp\u00e9cifiques, de pr\u00e9voir des synergies avec son futur voisinage, \u00e9ventuellement de mutualiser certaines activit\u00e9s industrielles dans des zones de qualit\u00e9, bien desservies et d\u00e9cloisonn\u00e9es par rapport \u00e0 la zone riveraine\u00bb, r\u00e9sume-t-il.<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-12433\" src=\"https:\/\/largeur.com\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Largeur_201221_Plan-de-travail-1-copie-128.jpg\" alt=\"\" width=\"469\" height=\"312\" srcset=\"https:\/\/largeur.com\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Largeur_201221_Plan-de-travail-1-copie-128.jpg 469w, https:\/\/largeur.com\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Largeur_201221_Plan-de-travail-1-copie-128-300x200.jpg 300w, https:\/\/largeur.com\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Largeur_201221_Plan-de-travail-1-copie-128-272x182.jpg 272w\" sizes=\"auto, (max-width: 469px) 100vw, 469px\" \/><\/p>\n<p><strong>\u00abReins solides\u00bb<\/strong><\/p>\n<p>Face \u00e0 la crise du Covid-19, les entreprises ont d\u00fb d\u00e9gager des liquidit\u00e9s pour survivre. De l\u2019industrie \u00e0 la restauration, tous les secteurs ont \u00e9t\u00e9 touch\u00e9s. Dans les services, le t\u00e9l\u00e9travail a transform\u00e9 les locaux actuels en espaces surdimensionn\u00e9s. Ainsi, de nombreux entrepreneurs s\u2019interrogent sur le type d\u2019espaces qui conviendra \u00e0 leurs activit\u00e9s futures. \u00abPour la majorit\u00e9 des PME, la vision des besoins de l\u2019entreprise \u00e0 moyen terme ne donne pas suffisamment de garantie pour une acquisition de leurs locaux, explique Patrick Schefer, directeur de la Fondation d\u2019aide aux entreprises (FAE) \u00e0 Gen\u00e8ve. Ce n\u2019est pas le moment pour les entreprises d\u2019ajouter des charges fixes alors qu\u2019elles ont perdu en tr\u00e9sorerie ces derniers temps. La location, m\u00eame avec des baux relativement longs, sur cinq ans ou plus, offre une meilleure souplesse.\u00bb<\/p>\n<p>Pour Jean-Manuel Mourelle, attach\u00e9 de direction \u00e0 la Fondation pour les terrains industriels de Gen\u00e8ve: \u00abL\u2019acquisition de ses locaux par l\u2019entreprise qui les occupe ne peut concerner qu\u2019au maximum 10% des PME, car leur grande majorit\u00e9 pr\u00e9f\u00e8rent utiliser leurs liquidit\u00e9s pour leurs activit\u00e9s op\u00e9rationnelles.\u00bb Olivier Metzenthin, vice-pr\u00e9sident du Capital Markets chez JLL \u00e0 Gen\u00e8ve abonde: \u00abL\u2019acquisition est un vrai challenge qui ne concerne que les PME p\u00e9rennes. Et m\u00eame pour elles, il leur faut des reins solides en termes de capacit\u00e9 financi\u00e8re, car les cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires aux industries se font sur la base de fonds propres allant de 20 \u00e0 50% selon le type d\u2019activit\u00e9s.\u00bb<\/p>\n<p>Ainsi, l\u2019achat d\u2019immobilier commercial pr\u00e9sente actuellement des risques. Plusieurs experts parlent d\u2019une \u00abbulle\u00bb immobili\u00e8re, avec des prix actuels surestim\u00e9s. Selon eux, celle-ci finira par se r\u00e9sorber et les prix repartiront \u00e0 la baisse. Pas s\u00fbr donc \u2013sauf dans les hyper centres-villes\u2013, que la revente de l\u2019immobilier permettra aux propri\u00e9taires de rentrer dans leurs frais.<\/p>\n<p>La comp\u00e9tition est rude en Suisse. Les acteurs institutionnels, qui ont de grandes capacit\u00e9s financi\u00e8res, sont attir\u00e9s par les co\u00fbts extr\u00eamement bas du cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire. Ils ach\u00e8tent en priorit\u00e9 des immeubles de bureaux entiers, et il y a peu d\u2019offres de propri\u00e9t\u00e9s par \u00e9tage ou de locaux d\u00e9coup\u00e9s. Pour les industriels, les sites disponibles sont souvent monovalents et trop sp\u00e9cifiques pour leurs des besoins nouveaux.<\/p>\n<p>_______<\/p>\n<p><strong>La difficile reconversion des bureaux en logements<\/strong><\/p>\n<p><em>Quelques 200&rsquo;000 m2 de bureaux sont vides \u00e0 Gen\u00e8ve, dont plus de la moiti\u00e9 se r\u00e9v\u00e8lent inoccup\u00e9s depuis plus de deux ans. Pourtant, les transformations de bureaux en logements se font toujours au compte-goutte. <\/em><\/p>\n<p>Il est souvent techniquement compliqu\u00e9 de convertir en logements des immeubles con\u00e7us pour abriter des bureaux. Ces espaces ne sont g\u00e9n\u00e9ralement dot\u00e9s que de quelques gaines techniques verticales desservant les fluides et les \u00e9nergies (eau, gaz, \u00e9lectricit\u00e9), ce qui ne suffit pas pour plusieurs appartements. Sur le plan de l\u2019enveloppe du b\u00e2ti, les normes qui s\u2019appliquent aux logements sont plus exigeantes que celles des bureaux, notamment concernant le bruit, la luminosit\u00e9 et la protection des accidents majeurs. La r\u00e9affectation en logements, si elle est possible, n\u00e9cessite ainsi des investissements massifs.<\/p>\n<p>\u00abCes immeubles de bureaux sont d\u00e9tenus principalement par d\u2019importants investisseurs institutionnels, propri\u00e9taires de parcs immobiliers consid\u00e9rables, qui cherchent \u00e0 pr\u00e9server la valorisation de leurs actifs dans un cycle \u00e9conomique difficile\u00bb, explique Arnaud Ducellier, responsable de l\u2019immobilier \u00e0 la Caisse inter-entreprises de pr\u00e9voyance professionnelle \u00e0 Gen\u00e8ve. En th\u00e9orie, ces institutionnels sont les acteurs id\u00e9aux pour op\u00e9rer ce genre de transformations, mais ces travaux peuvent leur para\u00eetre \u00e9conomiquement disproporitonn\u00e9s. \u00abElles devraient peut-\u00eatre \u00eatre incit\u00e9es \u00e0 le faire\u00bb, sugg\u00e8re Philippe Angelozzi, secr\u00e9taire g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019Union des professionnels de l\u2019immobilier \u00e0 Gen\u00e8ve.<\/p>\n<p>_______<\/p>\n<p><strong>En trois chiffres<\/strong><\/p>\n<p><strong>1,8%<\/strong><\/p>\n<p>La part des surfaces de bureaux vacants qui sont \u00e0 vendre dans le canton de Neuch\u00e2tel, soit \u00a0331m2. Pr\u00e8s de 85% est \u00e0 louer. Le reste est propos\u00e9 \u00e0 choix entre ces deux options, selon les statistiques cantonales.<\/p>\n<p><strong>2,5%<\/strong><\/p>\n<p>La part des surfaces de bureaux vacants qui sont \u00e0 vendre dans le canton de Vaud, soit 2\u2019251 m2. Le reste, 87\u2019258 m2, est \u00e0 louer, selon les statistiques cantonales.<\/p>\n<p><strong>468 francs<\/strong> par m2 par an, le prix moyen pour la location de bureaux en ville de Gen\u00e8ve <strong>contre 195 francs<\/strong> par m2 par an en ville de Neuch\u00e2tel.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Devenir propri\u00e9taire de ses bureaux s\u00e9duit quelques entreprises, mais la r\u00e9alit\u00e9 de l\u2019immobilier et les prix du march\u00e9 posent des contraintes importantes. 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