{"id":10429,"date":"2020-02-27T22:30:10","date_gmt":"2020-02-27T21:30:10","guid":{"rendered":"https:\/\/largeur.com\/?p=10429"},"modified":"2020-02-27T18:16:47","modified_gmt":"2020-02-27T17:16:47","slug":"investissement-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/largeur.com\/?p=10429","title":{"rendered":"Acheter pour louer meubl\u00e9, un placement int\u00e9ressant"},"content":{"rendered":"

Il y a quatre ans, Martine* et son mari per\u00e7oivent le capital d\u2019une assurance-vie. D\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taires d\u2019une villa et d\u2019un logement achet\u00e9 pour un de leurs enfants, le couple genevois se demande comment investir cet argent. Leur conseiller bancaire leur recommande d\u2019acqu\u00e9rir un logement dans le but de le louer meubl\u00e9. Le couple se met \u00e0 la recherche d\u2019un bien en suivant les instructions de la banque: un objet de petite taille, situ\u00e9 au centre-ville et \u00e0 proximit\u00e9 de toutes les commodit\u00e9s.<\/p>\n

Leur choix se porte sur un appartement avec une chambre et une cuisine, dans le quartier de St-Jean. Acquis pour 440’000 francs, l\u2019investissement s\u2019est av\u00e9r\u00e9 gagnant. \u00abNous louons notre deux pi\u00e8ces deux fois plus cher que l\u2019autre logement, proportionnellement \u00e0 la surface, explique Martine. La diff\u00e9rence de loyer a d\u00e9j\u00e0 permis de couvrir l\u2019ensemble des frais pour plusieurs ann\u00e9es \u00e0 venir, et d\u00e9gage aujourd\u2019hui un petit revenu.\u00bb<\/p>\n

Localisation<\/strong><\/p>\n

Le cas de Martine et de son mari illustre les points essentiels \u00e0 respecter pour se lancer dans un tel projet. \u00abL\u2019emplacement est absolument essentiel, souligne Herv\u00e9 Froidevaux, directeur de la soci\u00e9t\u00e9 de conseil en immobilier W\u00fcest Partner en Suisse romande. Nous avons recens\u00e9 10\u2019000 appartements \u00abavec services\u00bb, qui comprennent principalement des meubl\u00e9s, et dans deux tiers des cas ils sont situ\u00e9s dans les grandes villes.\u00bb<\/p>\n

Public cible<\/strong><\/p>\n

Travailleurs expatri\u00e9s, \u00e9tudiants, sportifs de haut niveau, mais aussi seniors, divorc\u00e9s ou patients de passage en Suisse pour un traitement m\u00e9dical: le profil des personnes int\u00e9ress\u00e9es par une solution meubl\u00e9e est vari\u00e9, mais concerne souvent des locataires vivant seuls. De fait, la taille moyenne de ce type de logement est de 40 m\u00e8tres carr\u00e9s, selon les chiffres de W\u00fcest Partner, \u00e0 comparer aux 82 m\u00e8tres carr\u00e9s de moyenne pour les logements standards.<\/p>\n

Rendement<\/strong><\/p>\n

\u00abLe loyer d\u2019un appartement avec service de 40 m\u00e8tres carr\u00e9s est en moyenne de 2500 francs, contre 1800 francs pour un objet locatif classique de m\u00eame surface, pr\u00e9cise Herv\u00e9 Froidevaux. Un surco\u00fbt de 40% qui peut cependant fortement varier en fonction du degr\u00e9 de services propos\u00e9s, et de la qualit\u00e9 des am\u00e9nagements et des meubles. \u00abLe rendement annuel est de 7% en moyenne. S\u2019il ne s\u2019agit que d\u2019un meubl\u00e9, cela repr\u00e9sente une plus-value de 0,4% par rapport \u00e0 un logement traditionnel. Mais il s\u2019agit d\u2019une moyenne, avec une fourchette tr\u00e8s grande en fonction des services propos\u00e9s.\u00bb<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Financement<\/strong><\/p>\n

L’Autorit\u00e9 f\u00e9d\u00e9rale de surveillance des march\u00e9s financiers (Finma) vient d’annoncer un durcissement d\u00e8s 2020 des conditions d’octroi de cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires destin\u00e9s \u00e0 l’immobilier de rendement: plus de fonds propres (25% au lieu de 10%) et un temps de remboursement de la dette raccourci. Il faut par ailleurs que le projet soit autoporteur, soit que les revenus locatifs suffisent \u00e0 couvrir l\u2019ensemble des frais. \u00abUne banque va se baser uniquement sur la partie immobili\u00e8re pour \u00e9tablir un financement, pr\u00e9cise Mike Jaberg, de la Banque cantonale neuch\u00e2teloise. L\u2019infrastructure doit, pour sa part \u00eatre, financ\u00e9e par l\u2019acheteur lui-m\u00eame ou par un autre type de financement bancaire.\u00bb Compter entre 15\u2019000 et 25’000 francs pour \u00e9quiper un logement, selon les donn\u00e9es \u00e9tablies de W\u00fcest Partner.<\/p>\n

Gestion<\/strong><\/p>\n

Alors que la dur\u00e9e moyenne de location d\u2019un logement classique est de 7,5 ans, elle tombe \u00e0 moins de six mois pour la majorit\u00e9 des objets meubl\u00e9s selon W\u00fcest Partner: 36% des contrats de location sont d\u2019une dur\u00e9e maximale d\u2019un mois, et 20% d\u2019une dur\u00e9e comprise entre un et deux mois.<\/p>\n

\u00abLes \u00e9tats des lieux d\u2019entr\u00e9e et de sortie sont non seulement plus fr\u00e9quents mais aussi plus pointus\u00bb, remarque Laurent Decrauzat, directeur g\u00e9rance et PPE chez Rytz & Cie. Tous frais confondus, la gestion de son bien par une soci\u00e9t\u00e9 de g\u00e9rance se monte en g\u00e9n\u00e9ral entre 5 et 6% de l\u2019\u00e9tat locatif brut annuel (loyer et charges). \u00abCe montant peut augmenter \u00e0 7 ou 8% selon les exigences du propri\u00e9taire, la sp\u00e9cificit\u00e9 de l\u2019objet ou la fr\u00e9quence des changements de locataire.\u00bb<\/p>\n

L\u2019option Airbnb<\/strong><\/p>\n

R\u00e9f\u00e9rencer son logement sur une plateforme d’h\u00e9bergements de courte dur\u00e9e est une autre option int\u00e9ressante. Mais cela implique des frais de gestion plus \u00e9lev\u00e9s et une baisse du taux d’occupation. \u00ab\u00c0 Gen\u00e8ve, nos studios sont lou\u00e9s en moyenne 80 francs la nuit, et pr\u00e9sentent un taux d\u2019occupation \u00e0 l\u2019ann\u00e9e entre 70 et 80% (soit un revenu brut de 1700 \u00e0 1900 francs par mois, ndlr), explique Alexia Payot, cofondatrice de WeDoux, un service de conciergerie actif sur Airbnb. En contrepartie, la start-up facture \u00e0 ses clients 21% du revenu de la location, y compris 3,7% de TVA et la commission de 3,3% per\u00e7ue par AirBnb.<\/p>\n

\u00abIl faut distinguer le march\u00e9 du meubl\u00e9 de celui de la location via Airbnb, qui concurrence plut\u00f4t le secteur h\u00f4telier, estime Laurent Decrauzat de Rytz & Cie. D\u2019autant que, m\u00eame s\u2019il n\u2019y a pas de r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 qui puisse vous interdire de louer votre bien de mani\u00e8re standard, en faire un commerce avec un changement d\u2019occupants tous les trois jours risque vite de poser des probl\u00e8mes.\u00bb<\/p>\n

Risques<\/strong><\/p>\n

L\u2019arc l\u00e9manique concentre les opportunit\u00e9s en mati\u00e8re de logements meubl\u00e9s, mais les cantons de Gen\u00e8ve et Vaud connaissent aussi d\u2019importantes restrictions d\u2019usages concernant le changement d\u2019affectation ou restriction de loyers. \u00abVous ne pouvez pas simplement augmenter le loyer en ajoutant des meubles, souligne Herv\u00e9 Froidevaux de W\u00fcest Partner. \u00c0 Gen\u00e8ve, vous avez aussi les zones dites \u2018de d\u00e9veloppement\u2019 o\u00f9 tout est contr\u00f4l\u00e9.\u00bb<\/p>\n

Il faut \u00e9galement \u00eatre capable de supporter la vacance de son bien, dont le taux est plus \u00e9lev\u00e9 que pour les logements traditionnels: 10% (contre 1,5%) en moyenne. \u00abIl s\u2019agit d\u2019un investissement qui se pr\u00eate mieux pour quelqu\u2019un qui dispose de quelques r\u00e9serves et qui n\u2019est pas tenu d\u2019obtenir un loyer qui rentre chaque mois.\u00bb<\/p>\n

*Nom connu de la r\u00e9daction.<\/p>\n

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Une version de cet article r\u00e9alis\u00e9 par LargeNetwork est parue dans le magazine Bilan.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Un appartement \u00e9quip\u00e9 peut \u00eatre lou\u00e9 jusqu’\u00e0 40% plus cher qu’un logement traditionnel. M\u00eame s’il est plus difficile d’acc\u00e8s depuis cette ann\u00e9e, l’immobilier de rendement reste un bon investissement.<\/p>\n","protected":false},"author":20154,"featured_media":10434,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-10429","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-kapital","kapital"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/10429","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/20154"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=10429"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/10429\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10437,"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/10429\/revisions\/10437"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/10434"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=10429"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=10429"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/largeur.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=10429"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}