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30 ans de construction: la folie des grandeurs

Le secteur de la construction est caractérisé par des fluctuations importantes et dépend de facteurs volatils comme les taux hypothécaires. Retour sur les grands chamboulements des trente dernières années.

Une version de cet article réalisé par LargeNetwork est parue dans PME Magazine.

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Dans les années 80, le secteur immobilier en Suisse a connu une période faste avec des investissements de presque 65 milliards de francs par an. De 1989 à 1995 environ, le secteur a connu une crise importante à cause de la spéculation devenue incontrôlable. Promoteurs immobiliers, sociétés de construction et architectes ont tous été touchés. Le nombre de personnes actives dans la construction est ainsi passé de 300’000 à environ 100’000 entre la fin des années 1980 et le milieu des années 1990. À partir de la décennie suivante, le secteur a de nouveau connu une croissance constante, les investissements atteignant aujourd’hui le même niveau qu’avant la crise immobilière. En effet, les taux d’intérêts hypothécaires historiquement bas (en raison de la baisse des taux directeurs depuis 2008) incitent de nombreux investisseurs – comme par exemple les caisses de pension – à placer leur argent dans le bâtiment. Panorama des changements importants enregistrés par le secteur ces trente dernières années.

1. Envolée des prix

L’Arc lémanique a connu une forte croissance de sa population au début des années 2000. Le nombre d’habitants des agglomérations genevoise et lausannoise réunies est passé de 800’000 à plus d’un million en une vingtaine d’années. Mais le rythme de constructions de logements n’a pas suivi: les nouvelles habitations disponibles dans la région depuis l’an 2000 se montent à environ 65’000 unités, soit entre 20’000 à 30’000 unités en dessous de la demande. Conséquence: les prix de l’immobilier se sont envolés. Par exemple, dans le canton de Vaud, les prix des maisons individuelles ont doublé et ceux des appartements en propriété ont progressé de 130% entre 2000 et 2015, selon une étude de la Banque cantonale vaudoise. Une aubaine pour les acteurs du secteur immobilier: le volume des transactions en 2010 était deux fois supérieur à celui du début des années 2000.

Cette pénurie de logements dans l’Arc lémanique a poussé les acteurs du marché immobilier à s’intéresser à d’autres régions. «C’est d’abord le Chablais valaisan qui a profité de cette évolution vers le milieu des années 2000. Ensuite, à partir de 2010, on construisait beaucoup dans le Nord-Vaudois et le district de la Broye», explique Hervé Froidevaux, directeur de la société de conseil en immobilier Wüest Partner en Suisse romande. Sauf que la demande n’a pas suivi les promoteurs. Au point que dans certaines villes, comme à Sion, à Monthey ou à Aigle, les taux de vacance dépassent aujourd’hui les 10%. Et au regard des grands projets de construction actuellement en cours à Genève (Praille-Acacias-Vernets, Bernex) et à Lausanne (Prilly-Malley, Renens), beaucoup d’immeubles locatifs dans ces régions risquent de rester vides dans les années à venir.

2. Construire plus efficacement

Depuis quelques années, le mot d’ordre est de construire plus efficacement, sur des terrains plus restreints. «Le concept de la villa est révolu, les constructeurs se concentrent sur des appartements qui sont, eux, aussi de plus en plus petits», résume Blaise Clerc, vice-directeur de la Société Suisse des Entrepreneurs. L’application de la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire – entrée en force en 2014 et qui vise à limiter le mitage du territoire du pays – a ainsi contribué à raréfier et faire monter les prix des terrains. Les autorités publiques souhaitent en effet mieux exploiter les réserves de terrains à bâtir. Le potentiel est grand: une étude de Wüest Partner réalisée en 2017 estime que les surfaces déjà classées en zone à bâtir en Suisse pourront héberger 2,59 millions d’habitants supplémentaires. Pour y arriver, les promoteurs immobiliers et les constructeurs misent sur l’exploitation d’anciennes zones industrielles, sur la rénovation et sur la surélévation d’immeubles existants. Ainsi, à Genève, plus de 400 logements ont été créés grâce à la surélévation depuis 2008. Autre conséquence: la proportion de logements neufs de moins de 4 pièces a plus que doublé sur les dix dernières années, selon les chiffres de l’Office fédéral de la statistique.

3. Plus de durabilité

Le parc immobilier est responsable de près de 50% de la consommation d’énergie fossile et de 30% de la consommation d’électricité suisse. Pour diminuer cet impact, chaque nouvelle construction devra être chauffée avec des énergies renouvelables à partir de 2020. Depuis les années 1990 déjà, les autorités veulent faire construire de manière plus durable. Par exemple, en 1999, le label «Minergie» a été créé pour indiquer les constructions à faible consommation énergétique. Ainsi, une maison Minergie ne consomme que 4 litres d’équivalent en pétrole par mètre carré – contre 22 pour une construction datant des années 1970. Plus de 50’000 immeubles portent aujourd’hui ce label en Suisse. «Construire de manière plus écologique passe par une meilleure isolation, l’utilisation de la domotique à l’intérieur de la maison contrôlant la consommation d’énergie, l’emploi de matériaux plus durables et recyclés», indique Blaise Clerc. En effet, ces dernières années, plusieurs grands projets immobiliers ont été réalisés avec divers matériaux innovants, comme par exemple le nouveau siège de Swatch à Bienne, tout en bois. Mais Blaise Clerc assure que le béton restera le matériau principal: «Les Suisses ont cette vision de construire pour la durée qui est incarnée par la brique et le béton.

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25%
Augmentation des investissements dans le bâtiment entre 2007 et 2017

6%
Part du secteur de la construction dans le PIB suisse

50’000
Nombre de nouveaux bâtiments construits chaque année en Suisse

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Top / flop du secteur de la construction

Quels sont les entreprises de construction qui ont marqué ces trente dernières années? Celles qui nous ont quittées? Florilège.

Top
Bernard Nicod, Bollini, Perret, Grisoni-Zaugg, Induni, Bernasconi, Groupe Orllati, Morand, JPF Construction, Sottas…

Flop
BPH Constructions, Bezzola, CMS Construction, Holimont, Préfatech, Riccardo Bosquet, Ambrosetti Générale d’Entreprises, NC Neubau, Meichtry, Geilinger…

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Le secteur de la construction en 2049

Il y a trois ans, l’entreprise de construction britannique Balfour Beatty a publié un rapport dans lequel elle décrivait les chantiers de 2050: les ouvriers ont été remplacés par des robots et le montage des murs se fait uniquement grâce à l’impression 3D. Le tout surveillé en permanence par des drones. Les hommes, eux, ne s’assurent que ponctuellement de l’avancée du projet.

Depuis quelques années déjà, plusieurs immeubles ont été construits à l’aide d’impression 3D et de robots, dans la plupart des cas à des fins de recherche. Mais Christian Ballif, directeur de la société de construction lausannoise Bertholet+Mathis, reste convaincu de l’importance des hommes dans ces constructions futuristes: «Les robots et l’impression 3D seront utilisés pour quelques procédés standardisés. Mais la plupart des constructions sont uniquement des prototypes. Pour les réaliser, il faudra toujours des ressources humaines.»