Acheter une villa en Toscane, une propriété dans le sud de la France ou, pourquoi pas, un pied-à-terre à New York ou en Floride? Le niveau particulièrement avantageux du franc vis-à-vis de l’euro et du dollar peut inciter certains Suisses à franchir le cap et à acquérir un logement de vacances en Europe ou aux Etats-Unis. Une décision qui demande un minimum de préparation mais qui peut s’avérer nettement plus intéressante qu’une acquisition sur sol helvétique.
«En comparaison avec la Suisse, un achat à l’étranger paraît actuellement plus attractif étant donné les risques accentués de surchauffe de l’immobilier résidentiel dans les régions touristiques, en particulier dans certaines communes huppées des cantons alpins comme Verbier, Gstaad ou Saint-Moritz», relève Maxime Botteron, spécialiste immobilier au Credit Suisse.
Où acheter? Dans ce contexte, vers quelle destination se tourner? Chaque marché dispose de ses caractéristiques propres. Il est conseillé de s’adresser directement à des courtiers locaux pour tout bien spécifique. Le futur acheteur ne doit cependant pas s’attendre à trouver des résidences secondaires à un prix bradé: tout au plus, selon Maxime Botteron, à un prix meilleur marché en comparaison des années de boom dans les régions où la construction a largement dépassé la demande, comme sur la côte espagnole.
Les chutes observées suite à l’éclatement des bulles immobilières aux Etats-Unis, en Espagne et au Royaume-Uni ont avant tout affecté le marché résidentiel principal. Les marchés des résidences secondaires dans les régions les plus touristiques n’ont pas suivi la même correction, relève le spécialiste.
Dans l’ensemble, le marché paraît légèrement se renchérir en France (pays où l’immobilier a plutôt bien résisté à la crise), alors qu’il est en baisse en Irlande, aux Etats-Unis et en Espagne (à l’exception de lieux très courus comme Ibiza ou Majorque). Dans les quartiers prisés de Londres, les prix pour des résidences secondaires haut de gamme sont également orientés à la hausse.
La Grèce déconseillée. Dans les régions touristiques moins populaires, le prix pour des résidences standards pourrait encore baisser, notamment dans le segment moyen de gamme sur les marchés espagnol et londonien. «En ce qui concerne la Grèce, en revanche, étant donné la mauvaise santé économique du pays, de nouveaux investissements immobiliers ne sont pas recommandés», relève Maxime Botteron. Les prix immobiliers grecs devraient toutefois rester bas pendant un certain temps encore. Ils ont baissé partout, même hors des deux principales villes du pays (Athènes et Thessalonique). «Si l’acheteur désire avant tout une maison pour ses vacances ou pour y vivre et que l’aspect de rendement est secondaire, le timing est moins important et certaines opportunités peuvent se présenter», poursuit le spécialiste. Le futur acquéreur devra alors se montrer prêt à subir une éventuelle baisse de la valeur du bien.
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ITALIE
Le moment propice
La crise de 2008 a fait baisser considérablement les prix dans le secteur de la résidence secondaire en Italie. Selon Rupert Fawcett, de l’agence Knight Frank, les acheteurs ne devraient toutefois pas s’attendre à trouver un grand nombre de ventes forcées: «Au cours des six derniers mois, la confiance est revenue. Là où les vendeurs sont restés réalistes en matière de prix, les affaires reprennent. C’est spécialement le cas en Toscane.»
Le moment est donc propice à l’achat, selon le spécialiste. Les prix sont encore bas et les propriétés disponibles: «Nous constatons que les acheteurs sont davantage attirés par des régions ayant conservé une bonne valeur historiquement, comme la Toscane ou l’Ombrie, plutôt que par des endroits meilleur marché mais moins bien établis, comme les Marches ou la Calabre.»
En Toscane, les prix ont commencé à augmenter il y a une dizaine d’années au moment de la «découverte» par les Allemands et les Anglais de la région encore inexploitée du Chianti, pour atteindre leur pic en 2008. «Les agents immobiliers en Toscane considèrent que nous avons atteint un équilibre réaliste et ne s’attendent pas à ce que les prix baissent ou montent davantage», note Valerie Bottazzi de l’agence Tuscany Real Estate.
Les prix varient en fonction des régions et du type de propriété: une vieille ferme typique, entièrement rénovée, avec briques, pierres, poutres de bois, vue panoramique et piscine partagée vaut actuellement en moyenne entre 3500 et 5000 euros le m2. Attention cependant: en raison d’une réglementation complexe, acheter une maison dans la région du centre-ouest de l’Italie n’est pas chose aisée. C’est pourquoi la première étape consiste à trouver un agent immobilier local digne de confiance connaissant parfaitement le secteur.
Survol
Evolution des prix 2008-2011
Au cours des dernières années, les prix ont baissé de 20% en moyenne dans le pays. En Toscane, les prix ne devraient pas remonter pour l’instant, d’autant que le stock disponible reste important. Une marge de négociation existe donc sur des biens précis. D’autres régions offrent des résidences meilleur marché, avec l’inconvénient de la distance.
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ESPAGNE
Prix cassés, sauf dans les îles
L’Espagne a été particulièrement touchée par la crise immobilière en raison d’une offre ayant largement dépassé la demande. Ce qui n’est pas sans incidence sur les prix, comme le remarque ce couple de jeunes retraités lausannois qui peine à revendre au même prix une villa acquise il y a quelques années dans la région de Grenade. Le Ministère de l’équipement indiquait au début de juillet que le pays comptait, en 2010, un stock de près de 700 000 logements neufs. Un excédent accumulé durant les années de bulle immobilière qui peine à se résorber, bien qu’il soit en légère baisse par rapport au sommet atteint en 2009. Depuis 2005, le nombre de constructions a explosé sur le territoire espagnol passant de 195 000 à 690 000 en 2009. Sans surprise, trois régions méditerranéennes totalisent à elles seules la moitié de ce stock: la Communauté valencienne, l’Andalousie et la Catalogne.
A Majorque, la situation est plus calme et les prix sont restés stables. On peut trouver sur l’île une villa avec piscine, jardin d’hiver et terrasse pour environ 850 000 euros ou un appartement muni de trois chambres à coucher de 90 m2 avec vue partielle sur la mer et accès à la plage pour 450 000 euros. «Les frais liés à l’achat d’une propriété viennent s’ajouter au prix de vente et représentent environ 10% de ce dernier», note Peter Hilton de l’agence Vida Balear Real Estate. Cela comprend le cadastre, le notaire et les différentes taxes. Les honoraires d’avocat sont complémentaires et représentent environ 1% de la valeur du bien. «Les frais de maintenance varient selon l’endroit où la propriété est située, poursuit le professionnel. Chaque ensemble résidentiel implique ses propres frais. Pour un appartement dans un complexe avec piscine et jardins communaux, le coût sera d’environ 3000 euros par an.»
Survol
Evolution des prix 2008-2011
Les Baléares, comme les Canaries, ont été épargnées par l’éclatement de la bulle immobilière et les prix des résidences y sont restés stables. Sur la côte méditerranéenne en revanche, de nombreux propriétaires et gérances cassent les prix, avec des rabais de 40 ou 50% pour des logements près de Málaga ou Valence, tant l’offre dépasse la demande.
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FRANCE
Une villa dans le Luberon ou un appartement à Chamonix
Bien que la différence de prix entre la Suisse et la France tende actuellement à s’amoindrir, acheter en France peut encore représenter une bonne opération, notamment sur le secteur frontalier. Selon Christine Perrin, directrice de la société immobilière genevoise Lenest, on peut trouver des prix de l’ordre de 4200 euros le m2 pour une résidence de standing à Vétraz-Monthoux ou 430 000 euros pour une maison mitoyenne de 120 m2 avec un petit terrain à Ville-la-Grand.
Sur la Côte d’Azur, les prix sont actuellement en moyenne en recul de 15 à 20% par rapport au pic atteint durant l’été 2008. «Nous observons cette saison une légère augmentation de la demande par rapport à l’an dernier», note Paul Humphreys, de l’agence immobilière Knight Frank. Les plus fortunés pourront trouver des villas de style provençal avec piscine sur les collines de Saint-Tropez dès 1,85 million d’euros. Un bien plus spacieux avec vue sur la baie peut vite atteindre 6 millions d’euros.
Dans le Luberon, on peut dénicher de jolies demeures de village avec jardin, piscine et une belle vue pour des prix plus abordables. La société Immobilière du Luberon propose par exemple une maison de ce type d’une surface utile d’environ 300 m2 au cœur du parc naturel du Luberon (à la limite des Alpes de Haute-Provence et du Vaucluse) pour 590 000 euros. En Ardèche, l’agence IRS Immobilier propose pour sa part des fermes typiques en pierre rénovées avec terrain, situées dans des petits hameaux paisibles à partir de 180 000 euros. Les personnes à la recherche d’un bien encore accessible dans les Alpes françaises peuvent trouver, par exemple à Chamonix, des prix de l’ordre de 210 000 euros pour un petit appartement de 2 pièces avec vue, parking et casiers à skis. Ceux intéressés par une maison en Normandie pourront de leur côté trouver des villas de 4 pièces avec jardin dans la région de Deauville à partir de 320 000 euros.
En ce qui concerne la fiscalité, il faut savoir que l’on paie en France deux impôts immobiliers annuels qui varient selon la commune: la taxe foncière et la taxe d’habitation (qui comprend la redevance audiovisuelle). «L’achat d’une maison ou d’un appartement est traité par un notaire français, mais vous pouvez aussi nommer votre propre notaire, relève Christine Perrin. Ils se partageront le travail et les frais qui s’élèvent environ à 7% du prix de vente.» Les frais d’agence sont en général compris dans le prix de vente.
Survol
Evolution des prix 2008-2011
Il y a environ 3 millions de résidences secondaires en France, dont 10 à 15% appartiennent à des étrangers. Le marché ayant mieux résisté à la crise que dans d’autres pays, les prix n’ont pas baissé significativement, sauf sur la Côte d’Azur, qui reste toutefois une option avant tout pour les gros portefeuilles. La Provence ou la France voisine sont plus abordables.
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ROYAUME-UNI
S’installer au sud de Londres
Le marché immobilier britannique a aussi été fortement touché par la crise. Considéré comme un havre de sécurité par de nombreux acheteurs internationaux, Londres tire toutefois son épingle du jeu. Les prix y sont restés stables, avec des valeurs pointant actuellement au niveau de 2007. «Les acheteurs viennent du monde entier: Europe continentale, Moyen-Orient et Asie», souligne Andrew Hawkins, de l’agence immobilière Chesterton Humberts. Ils s’intéressent généralement à des quartiers du centre, comme Knightsbridge, Mayfair, Kensington et Chelsea.
Il reste de bonnes affaires à réaliser en dehors de la ville, dans les zones offrant un accès facilité à la capitale anglaise. Les prix pour les maisons varient fortement selon l’emplacement, l’accès aux transports et l’état de la propriété. Ils sont généralement compris entre 350 000 et 1 million de livres sterling. A Londres, les prix prennent l’ascenseur: il n’est pas rare d’y trouver un appartement d’une pièce pour plus de 450 000 livres et des maisons dépassant les 60 millions de livres. Andrew Hawkins rappelle que contrairement à la plupart des marchés européens, l’acheteur a besoin de son propre représentant légal lors d’une transaction immobilière en Angleterre: il convient donc d’employer un avocat anglais spécialisé.
«Le sud de l’Angleterre reste intéressant pour les acheteurs internationaux, avec des prix appelés à augmenter encore, suivant la tendance de Londres», note James Grillo, également de Chesterton Humberts. Au nord on peut trouver de grandes maisons avec propriété à des prix «extrêmement raisonnables». Pour sa part, Jeremy McGivern, de la société Mercury Homesearch, souligne que «la livre sterling a perdu 55% de sa valeur face au franc suisse depuis juillet 2007».
Survol
Evolution des prix 2008-2011
Londres fait figure d’exception dans la crise immobilière: les logements s’y sont renchéris ces dernières années. Au sud de la capitale, le moment est particulièrement intéressant, car les prix n’ont pas encore recommencé à augmenter. Au nord du pays, les offres sont nombreuses et bon marché, à condition d’accepter le climat.
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ÉTATS-UNIS (CÔTE EST)
Miami bon marché, New York stable
Autre option, certes moins appropriée pour des séjours de courte durée: acheter une résidence secondaire aux Etats-Unis. Après une forte chute des prix, l’immobilier résidentiel principal américain s’est dans un premier temps stabilisé, avant de baisser à nouveau: «Le nord-ouest, le nord-est et le Texas sont les marchés qui ont le mieux résisté et devraient se stabiliser le plus rapidement», note Maxime Botteron. Au contraire de la Californie du Sud, le Midwest ou la Floride (lire encadré).
A New York aussi, le marché est actuellement stable. Les prix marquent une légère hausse par rapport à l’an dernier, notamment en raison de l’augmentation des ventes de propriétés haut de gamme: «Plusieurs étrangers profitent des prix stables, du cours de change très favorable et des taux hypothécaires avantageux pour acquérir un pied-à-terre à Manhattan, note Danielle Grossenbacher, courtière chez Brown Harris Stevens. De nombreux immeubles construits au cours des six dernières années bénéficient de taxes allégées pour un total de dix ans, ce qui représente un avantage supplémentaire.»
La plupart des acheteurs internationaux acquièrent un «condo» d’une ou deux chambres à coucher, qu’ils peuvent ensuite louer pour six à douze mois, entre les périodes où ils occupent euxmêmes les lieux. En moyenne, il faut s’attendre à des prix de l’ordre de 500 000 dollars pour un studio, 800 000 à 1 million pour un trois-pièces et demi et 1,3 million et plus pour un quatre-pièces et demi. La spécialiste souligne que la majorité des acheteurs étrangers s’adressent à un avocat afin de former une société américaine pour acquérir une propriété. Tout acheteur doit être représenté par un avocat au moment de la signature du contrat d’acquisition.
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Evolution des prix 2008-2011
Au contraire de New York, les prix de l’immobilier résidentiel en Floride, en particulier à Miami, devraient encore baisser en raison de la suroffre persistante. Même si le marché des résidences secondaires a subi une baisse moins importante et pourrait profiter d’une demande accrue, notamment en provenance de l’étranger en raison de la faiblesse actuelle du dollar.
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CONSEILS
Une grande partie des logements de vacances peut se trouver par le biais d’internet. Les annonces dans la presse de la région correspondante sont également une bonne source d’information. Afin de bien repérer sa résidence, Christine Perrin, de la société immobilière Lenest, conseille de débuter en faisant une liste de critères permettant de bien rester concentré sur ses objectifs d’achat. Puis de prendre rendez-vous avec des agents immobiliers locaux.
Il convient de bien réfléchir à ses besoins et exigences: recherche-t-on une maison individuelle, jumelée ou en rangée? L’utilisation est-elle pour l’hiver ou pour l’été? Quelle importance accorde-t-on à la localisation, aux liaisons routières, à la charge fiscale?
Avant de se jeter à l’eau
Il convient tout d’abord d’effectuer une analyse détaillée du bien en constatant d’éventuels défauts, cela afin d’éviter des coûts additionnels qui pourraient vite s’avérer salés. Si le choix se porte sur un logement ancien, il peut être judicieux de faire appel à un spécialiste local qui pourra évaluer les coûts d’une rénovation ou attirer l’attention sur des défauts éventuels. Louer le logement visé ou un bien situé à proximité peut aussi s’avérer utile. On pourra en profiter pour éclaircir les questions liées à l’approvisionnement en eau, au chauffage ou à l’électricité.
Le financement
Les logements de vacances disposent souvent d’une qualité de finition différente des résidences principales. S’ils sont destinés à être fréquemment loués, les travaux de rénovation et d’entretien seront plus fréquents. «Concernant le financement, chaque marché a ses spécificités», souligne Maxime Botteron, qui recommande de passer par des courtiers locaux connaissant le marché. Les règles en matière d’amortissement et de nantissement varient elles aussi. Tout comme la part de fonds propres. En France par exemple, le taux usuel pour une résidence secondaire s’élève à 20%. Mais sur place, il n’est pas rare que certaines banques demandent jusqu’à 50% de fonds propres.
Coûts annexes
Si le domicile est appelé à rester inoccupé pendant une longue période, il peut s’avérer utile de confier à un tiers le soin de s’en occuper. La plupart des zones de vacances comptent des agences spécialisées qui pourront se charger de la location, de la remise des clés ou du nettoyage moyennant une commission. Les risques de vol ou de vandalisme, particulièrement marqués dans les zones reculées, ainsi que les éventuels dommages matériels occasionnés par des locataires, sont d’autres facteurs à prendre en compte. Il est important de contracter une assurance ménage en s’adressant à une filiale locale: les compagnies suisses n’ont pas le droit d’effectuer «des transactions transfrontalières», comme le souligne Bernd de Wall, porte-parole d’Allianz Suisse.
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Une version de cet article est parue dans L’Hebdo.